1. В каком порядке должна определяться площадь придомовых территорий? Какие документы определяют этот порядок?

Жилищный кодекс Российской Федерации предусматривает, что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (часть 1 статьи 39 настоящего Кодекса).

В силу пункта 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее — Закон № 189-ФЗ) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.

В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (часть 3 статьи 16 Закона № 189-ФЗ).

В силу части 5 статьи 16 Закона № 189-ФЗ с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

2. Почему уборка территорий около домов производится за счёт собственников помещений дома?

Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491, определено, что содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества (подпункт «г» пункта 11 Правил).

Как следует из пункта 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.

Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.

В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

Из изложенных положений следует, что собственники помещений в многоквартирном доме несут обязанность по благоустройству дома и расположенных на занимаемом таким домом земельном участке объектов в пределах соответствующего земельного участка, на котором расположен такой дом и который необходим для его эксплуатации, который входит с состав общего имущества многоквартирного дома. До осуществления государственного кадастрового учета собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя содержания земельного участка, входящего в состав общего имущества многоквартирного дома в качестве законных владельцев данного земельного участка.

Исходя из смысла пункта 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом.

В силу части 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.

Законодатель, предусматривая в части 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации возможность выбора собственниками помещений в многоквартирном доме такого способа управления — как управление управляющей организацией и делегирование ей по договору широкого круга полномочий, учитывал, что такие организации, обладая профессиональными навыками и необходимыми возможностями по оказанию услуг в сфере жилищно-коммунального хозяйства, позволили бы собственникам жилых помещений, которые в свою очередь не обладают специальными познаниями, опосредованно через управляющую организацию более качественно исполнять свои обязанности и более эффективно реализовывать свои права в указанной области.

В силу части 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией на основе заключенного с собственниками помещений соответствующего договора, по условиям которого такая организация обязуется, в частности, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, а также осуществлять иную, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом, деятельность. Таким образом, собственниками помещений в многоквартирных домах заключаются договоры управления, в том числе, в целях надлежащего исполнения обязанности по содержанию земельного участка, расположенного под многоквартирными домами и необходимого для их использования.

3. Почему не заполняются анкеты МКД № 12 по форме № 2 опубликованной на сайте Реформа ЖКХ в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 23.09.2010г. № 731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления МКД» ?

Не ясен вопрос о каких формах спрашивает заявитель. Постановлением Правительства РФ от 23.09.2010г. № 731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления МКД» формы не утверждались. Просьба конкретизировать вопрос.

4. Что изменится (или должно измениться) после переименования ОАО «Западное управление жилищно-коммунальными системами» в ООО «Западное управление жилищно-коммунальными системами»?

В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 26.12.1995 г. № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» и Федеральным законом от 08.02.1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» произведена реорганизация Открытого акционерного общества «Западное управление жилищно-коммунальными системами» в форме преобразования в Общество с ограниченной ответственностью «Западное управление жилищно-коммунальными системами», с 10 июля 2015 года:

полное наименование организации: Общество с ограниченной ответственностью «Западное управление жилищно-коммунальными системами»,
сокращенное наименование: ООО «Западное управление ЖКС»;
ИНН 3812114470;
ОГРН 1153850030509;

Другие реквизиты не изменились.

В соответствии с п. 5 статьи 58 Гражданского кодекса Российской Федерации, при преобразовании юридического лица одной организационно-правовой формы в юридическое лицо другой организационно-правовой формы права и обязанности реорганизованного юридического лица в отношении других лиц не изменяются.

Таким образом, Общество с ограниченной ответственностью «Западное управление жилищно-коммунальными системами» является правопреемником всех прав и обязанностей Открытого акционерного общества «Западное управление жилищно-коммунальными системами».

Никаких изменений для собственников помещений в многоквартирных домах реорганизация не влечет, за исключением изменения реквизитов в платежном документе. Все обязанности по договору управления в полном объеме переходят на новую организацию, в данном случае — ООО «Западное управление ЖКС».

5. Почему нет доступа в «Технико-эксплуатационный паспорт дома»?

Пользоваться «Технико-эксплуатационным паспортом дома» может любой собственник через личный кабинет на Портал ЖКХ, подтвердивший принадлежность к лицевому счёту.

Как получить доступ на Портал ЖКХ:

Зайти на сайт https://portalgkh.ru.

Для регистрации потребуется указать адрес, номер лицевого счета и ФИО собственника помещения или прописанного там жильца, телефон и e-mail.

Для получения доступа ко всей финансовой информации и подтверждения принадлежности к лицевому счету, пользователю, в течение 60 дней после регистрации необходимо предоставить копию правоустанавливающего документа на помещение (для собственника) или паспорта (для прописанного) в любой расчетно-кассовый центр ИПК.

Раздел «Технико-эксплуатационный паспорт дома» открывает собственникам доступ к подробной информации о своем доме и предоставляет новые возможности по управлению зданием и общедомовыми расходами.

Существует разница в объеме доступной информации. Например: собственник видит заявки и их выполнение только по своей квартире, а председатель по всему МКД, площади по паспорту БТИ — собственник только свою квартиру, а председатель весь дом. Это связано с безопасностью предоставления информации и определенной конфиденциальности. Так же необходимо иметь в виду, что ТЭЭП постоянно находится в состоянии модернизации, что- то на нем улучшается или видоизменяется в зависимости от постоянного изменения законодательства или для улучшения работы, и это выполняется за счет УК.