Публикуем статью из цикл о состоянии дел с коммунальной сферой в Германии. На этот раз речь пойдет об управдомах, которые обеспечивают управление обслуживанием жилья. Проведя реконструкцию, можно сделать дом красивым, удобным и экономичным — но это только половина дела. За домом нужно умело и бережно ухаживать. С этой задачей и должен справляться управдом.

Программа модернизации и реконструкции панельных многоквартирных жилых домов в Восточной Германии оставляет после себя красивые, ухоженные и добротные жилые дома с уютными зелеными двориками. Эти дома хорошо утеплены и не требуют больших затрат на отопление, поэтому стоимость проживания в них приемлема для жителей. Но сделать дом красивым, удобным и экономичным это только половина дела. За домом нужно умело и бережно ухаживать, иначе этот дом быстро вернется к исходному унылому состоянию. Дом как человек, стареет без ухода в три раза быстрее. Это не метафора, это статистика.

Управляющие жилищные компании в Германии организуют процессы, связанные с ремонтом и обслуживанием жилого дома, общим улаживанием отношений с жителями и собственниками, муниципалитетом. Прямое общение с жителями и уход за домом полностью лежит на управдоме. В Германии управдом гордо называется Хаусмайстер. Сами немцы говорят, что в Германии нет профессии Хаусмайстер, есть такое призвание!

Что должен знать и уметь немецкий управдом

Первое и главное: управдом должен быть надежным и умелым человеком. Таких людей управляющие компании ищут и тщательно подбирают. Таких работников ценят и им всемерно помогают. Стараются, чтобы управдом не был жителем дома, который он обслуживает.

Управдом должен иметь основные технические знания в следующих сферах:

• электричество
• отопление и сантехника
• общая эксплуатация здания
• уборка помещений
• уход за садом и территорией

Управдом должен уметь осуществлять небольшие («легкие») ремонты своими руками: малярные, столярные, сантехнические, электротехнические работы. При этом управляющая компания внимательно следит за тем, чтобы нагрузка мелким ремонтом не превышала 30 минут в день. Для проведения более серьезных и трудоемких ремонтов нанимаются специализированные компании. По договоренности с управляющей компанией управдом может самостоятельно обеспечивать уборку придомовой территории и уход за зелеными насаждениями.

В состав основных обязанностей управдома входит контроль за:

• состоянием системы централизованного отопления в местах общего пользования и технических помещениях;
• состоянием системы водоснабжения и канализации;
• состоянием лифтов;
• состоянием мусоропровода или контейнерной площадки по сбору мусора;
• состоянием подъезда, дверей и окон в подъезде;
• состоянием отопительной установки и системы вентиляции;
• показаниями счетчиков учета воды, тепла, газа;
• состоянием строительных конструкций здания;
• уборкой придомовой территории и состоянием зеленых насаждений;
• соблюдением мер энергосбережения.

Управдомом обеспечивается наблюдение за безопасностью здания и его элементов, а также безопасностью придомовой территории:

• входа в дом, крыши и чердака;
• лестниц, коридоров этажа, подвала;
• помещений для общего пользования;
• гаражей и запасных выходов.

Управдомом обеспечивается контроль надлежащего освещения:

• у входа в дом;
• в коридорах и в подвальных помещениях;
• на внешних объектах;
• в подземных гаражах;

При этом особое внимание уделяется состоянию:

• противопожарного оборудования;
• двора;
• коммуникаций и помещений, которые должны быть закрыты при наступлении заморозков;
• мест на которых могут образовываться наледи и сосульки.

В обязанности управдома входит работа с жителями:

• Консультации с жильцами по различным вопросам, в том числе по заданию управляющей компании;
• Услуги по считыванию показаний счетчиков;
• Доставка писем к арендаторам от управляющей компании;
• Принятие квартир от арендаторов при смене квартиры и разрешении текущих проблем;
• Уход за гостевыми квартирами, которые сдаются в краткосрочный найм.

Управдом, при необходимости, должен обеспечить вызов аварийной службы и быть готовым исполнять свои обязанности в нерабочее время.

Расчетное рабочее время управдома 40 часов в неделю. Зона обслуживания от 600 до 1000 квартир в зависимости от состояния обслуживаемых домов и придомовых объектов.

Заработная плата по договоренности и по количеству квартир в обслуживаемых домах. На практике около 2 тысяч Евро. При средней доходности семьи, проживающей в многоквартирном доме около 1800 евро, это деньги солидные.

Требования по отчетности не обременительные:

• дефектная ведомость с указанием заказа на ремонт, которая сдается в управляющую компанию;
• месячный отчет о проведенных работах.

Управдом может оказывать дополнительные услуги за отдельную плату:

• мелкий ремонт по заявкам жителей;
• ремонт по заявке собственников;
• работа с жителями по заявке собственников.

Почему уважают управдома?

С управдомом в Германии не принято ссориться. Более того, каждый стремится установить доброжелательные отношения с человеком, который умеет многое, мудр и готов всегда прийти на помощь. Обычно управдомы — это люди в достаточно зрелом возрасте. Управдом призван следить за порядком в доме. Но люди бывают разные и не всегда с пониманием относятся к сложившимся традициям и установленному порядку.

В этом случае на помощь управдому, по его просьбе, приходит служба безопасности управляющей жилищной компании. После персонального разговора с нарушителем дисциплины, как правило, вопросов больше не возникает.

Если житель попадается совсем упрямый, то может последовать вызов полиции. В этом случае проводится персональная работа с оценкой деятельности гражданина на соответствие жилищному законодательству. Немецкое жилищное законодательство очень подробно описывает весь спектр случаев, которые могут произойти в быту и которые могут нарушать законные интересы соседей по дому. Это нечто вроде нашего Административного Кодекса применительно к жилищной специфике. Поэтому, после применения положений соответствующей статьи к нарушителю, вопросов больше не возникает.

На практике такие вопросы возникают крайне редко. Поэтому на вопрос «Можно ли отмахнуться от замечания управдома?» немцы сначала не понимают, а затем задают встречный вопрос «А как это может быть?». Порядок в домах и во дворах принято соблюдать, и для этого создаются возможности. Например: во дворах домов машины не паркуются. Недалеко от дома имеются подземные паркинги. Поэтому «забытую» машину могут просто вывезти эвакуатором со всеми вытекающими из этого последствиями.

Немного экономики

Общие платежи по коммунальным услугам за среднюю квартиру в отремонтированном панельном доме 276 Евро. Из них примерно 110 Евро приходится на техническое обслуживание, ремонт, отчисления на будущий капитальный ремонт. Если в домах, которые обслуживает управдом, 1000 квартир, то ежемесячный сбор составит 110 тысяч Евро. С такой суммы вполне реально оплачивать заработную плату управдома 2 тысячи Евро и привлекать к деятельности управдома субподрядчиков, которые будут работать под его контролем. Этой суммы хватит и на дивиденды собственникам.